Vậy thế nào là giải chấp sổ đỏ? Quy trình thủ tục giải chấp sổ đỏ cụ thể ra sao? Cơ quan nào sẽ thụ lý việc giải chấp? Bài viết dưới đây của Dothi.net sẽ trả lời tất cả những câu hỏi này.

1. Giải chấp sổ đỏ là gì?

Trước hết, cần hiểu thế nào là giải chấp?

Thuật ngữ giải chấp trong tiếng Anh là "mortgage release", có nghĩa là xóa đăng ký thế chấp hoặc giải trừ đăng ký thế chấp đối với tài sản đang được cầm cố tại ngân hàng. Chủ sở hữu cầm cố tài sản như sổ hồng, sổ đỏ nhà đất, ô tô, xe máy... tại ngân hàng với mục đích vay vốn ngân hàng.

Theo quy định hiện hành, khi tài sản thế chấp được giải chấp cũng đồng nghĩa với việc chấm dứt nghĩa vụ bảo chứng cho khoản vay. Trong trường hợp người vay vốn không trả hết nợ đúng thời hạn quy định, khi đó để thanh lý trừ nợ, ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi tài sản thế chấp trước đó.

Nhiều người có nhu cầu vay vốn ngân hàng đã thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay đó. Ảnh minh họa

Giải chấp sổ đỏ là gì?

Hiểu một cách đơn giản thì giải chấp sổ đỏ là việc giải trừ thế chấp đối với tài sản là quyền sử dụng nhà ở, đất ở cùng tài sản khác gắn liền với đất khi tài sản đã chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm cho khoản nợ, tức là khi người vay đã trả hết nợ gốc cho ngân hàng. Như vậy, khi kết thúc thế chấp sổ đỏ, trả hết nợ ngân hàng, người dân không đơn giản sẽ được lấy sổ về mà phải thực hiện thủ tục giải chấp sổ đỏ, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

2. Thực hiện giải chấp sổ đỏ trong trường hợp nào?

Khoản 1, Điều 21, Nghị định 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/09/2017 quy định về các trường hợp xóa đăng ký biện pháp bảo đảm như sau:

• Theo thỏa thuận của các bên; 

• Văn phòng thừa phát lại hoặc Cơ quan thi hành án dân sự đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;

• Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;

• Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong những trường hợp khác theo luật định;

• Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;

• Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;

• Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;

• Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;

• Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm.

Đối với trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, khi yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm tiếp theo thì người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký đối với biện pháp bảo đảm đã đăng ký trước đó.

Để rút sổ đỏ đã thế chấp ngân hàng, người dân cần làm thủ tục giải chấp sổ đỏ.

Căn cứ theo quy định nêu trên, người sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục giải chấp sổ đỏ trong các trường hợp sau đây:

• Rút sổ đỏ để chuyển nhượng, bán lại bất động sản;

• Rút sổ đỏ để vay vốn ở các ngân hàng khác; 

• Người dân muốn đổi tài sản thế chấp là nhà, đất sang thế chấp bằng tài sản khác với giá trị tương tương tài sản thế chấp trước đó.

• Người dân muốn rút sổ đỏ và trả nợ trước hạn;

• Người dân muốn trả hết nợ cả gốc + lãi, xóa thế chấp sổ đỏ.

Ngoài ra, đối với các dự án nhà ở đã được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng, trước khi bán căn hộ phải thực hiện giải chấp. Trường hợp chủ đầu tư không giải chấp mà vẫn bán hàng thì người mua nhà sẽ chịu thiệt bởi khi đó hợp đồng mua bán, giao dịch bất động sản không có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Thế nên, người mua nhà cần tìm hiểu xem dự án đó đã bị thế chấp hay chưa, nếu có thì yêu cầu chủ đầu tư trình giấy tờ chứng minh đã thực hiện thủ tục giải chấp tại ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát mại tài sản để thanh lý trừ nợ. 

3. Quy trình, thủ tục giải chấp sổ đỏ

Việc nắm rõ quy trình xóa thế chấp sổ đỏ sẽ giúp người dân thực hiện thủ tục hành chính liên quan tới nhà, đất này một cách nhanh chóng và thuận lợi.

Hồ sơ giải chấp sổ đỏ gồm những gì?

Theo quy định hiện hành, hồ sơ xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu số 03/XĐK

• Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Văn bản đồng ý xóa thế chấp của bên nhận thế chấp (một bản chính hoặc một bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận thế chấp (một bản chính hoặc một bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) nếu phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên thế chấp.

• Văn bản ủy quyền (một bản chính hoặc một bản sao có chứng thực hoặc một bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) đối với trường hợp người đăng ký thế chấp ủy quyền cho người khác thực hiện việc này.

• Văn bản, giấy tờ chứng minh là đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp nếu có.

• Chứng minh nhân dân của bên thế chấp.

Nộp hồ sơ giải chấp sổ đỏ ở đâu?

Cơ quan có thẩm quyền xóa thế chấp sổ đỏ là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.

Theo quy định hiện hành, người dân sẽ nộp hồ sơ giải chấp sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận, trả kết quả theo cơ chế một cửa. Sau khi tiếp nhận, cơ quan này sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu chưa đủ giấy tờ sẽ thông báo, hướng dẫn người dân bổ sung hoàn thiện.

Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền xóa thế chấp nhà, đất.

Các bước thực hiện thủ tục xóa thế chấp sổ đỏ

Bước 1: Nộp hồ sơ giải chấp sổ đỏ tại cơ quan chức năng có thẩm quyền

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ xóa thế chấp sổ đỏ

Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ cấp cho người đăng ký phiếu tiếp nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả, đồng thời vào sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ 

Nếu có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại Khoản 1, Điều 11, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP; Khoản 1, Điều 9, Thông tư này, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối đăng ký bằng văn bản, sau đó chuyển hồ sơ đăng ký cũng như văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký, hướng dẫn người dân thực hiện đúng quy định.

Đối với trường hợp không có căn cứ từ chối, trong thời hạn đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai ghi vào sổ địa chính, Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ TN&MT, đồng thời xác nhận trên phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc tính từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Bước 4: Trả kết quả 

Người yêu cầu đăng ký sẽ được Văn phòng đăng ký đất đai trả lại một bản chính các loại giấy tờ sau đây:

- Đơn yêu cầu xóa thế chấp có chứng nhận của Văn phòng đăng ký đất đai;

- Giấy chứng nhận có ghi nội dung xóa đăng ký;

- Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp có chứng nhận.

- Giấy chứng nhận có ghi nội dung xóa thế chấp, nội dung đăng ký thay đổi, nội dung sửa chữa sai sót.

- Văn bản thông báo chỉnh lý thông tin sai sót trong nội dung đăng ký trong trường hợp người đăng ký tự thấy có sai sót trong hồ sơ địa chính.

Theo quy định, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả kết quả giải chấp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận một cửa. Nếu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì người dân nhận kết quả tại UBND cấp xã hoặc gửi qua đường bưu điện khi yêu cầu đăng ký.

Thời hạn giải quyết hồ sơ giải chấp sổ đỏ

Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai là đăng ký và trả kết quả  trong ngày nhận hồ sơ đăng ký đầy đủ, hợp lệ. Đối với trường hợp Văn phòng nhận hồ sơ sau 15 giờ thì sẽ hoàn thành đăng ký, trả kết quả trong ngày làm việc tiếp theo.

Riêng với trường hợp bắt buộc phải kéo dài thời gian giải quyết thủ tục xóa thế chấp sổ đỏ, thì tính từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ, thời hạn trả hồ sơ không quá 3 ngày làm việc.

Chi phí giải chấp sổ đỏ

Pháp luật hiện hành chưa có quy định nào liên quan tới thuế, phí giải chấp sổ đỏ. Tuy nhiên, để được làm thủ tục xóa thế chấp, bạn cần trả hết toàn bộ số tiền nợ ngân hàng bao gồm cả gốc lẫn lãi. Cùng với đó, bạn sẽ phải trả phí công chứng, phí giải quyết thủ tục hành chính tại các đơn vị nhận hồ sơ,... trong quá trình chuẩn bị hồ sơ giải chấp.

Lam Giang