Vậy chỉ giới đường đỏ là gì? Khoảng lùi công trình là bao nhiêu? Cần đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật nào khi xây dựng nhà ở, triển khai dự án? Những thắc mắc này sẽ được giải đáp ngay sau đây.

1. Chỉ giới đường đỏ là gì?

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD quy định rõ về khoảng lùi công trình, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

Hiểu một cách đơn giản hơn thì chỉ giới đường đỏ là ranh giới của lô đất với các công trình khác cũng như đường giao thông xung quanh. Chỉ giới này giúp xác định quyền sở hữu của chủ đầu tư với lô đất.

Hình ảnh minh họa cho chỉ giới đường đỏ

Thực tế cho thấy, tuy đã có quy định về chỉ giới đường đỏ rõ ràng nhưng nhiều cá nhân, chủ đầu tư vì muốn mở rộng phần đất của mình mà cố tình vi phạm chỉ giới đỏ. Nếu vi phạm, chủ đầu tư phải bồi thường, nộp phạt, thậm chí có thể phải tháo dỡ công trình để đảm bảo cảnh quan, bảo vệ vùng đất công cộng, đảm bảo quyền lợi của người dân.

2. Chỉ giới xây dựng là gì?

Theo quy định hiện hành, chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (gồm cả phần nổi, phần chìm) và phần đất lưu không.

Như vậy, chỉ giới xây dựng là thuật ngữ chỉ giới hạn phạm vi được phép xây dựng nhà hoặc công trình trên một lô đất cụ thể. Trên thực tế, chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ - điều này có nghĩa là công trình được phép xây dựng trên toàn bộ lô đất, tương ứng với mật độ xây dựng 100%.

Vi phạm chỉ giới xây dựng bị xử phạt như thế nào? Khoản 7, Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức phạt đối với hành vi này, cụ thể: 

Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

- Xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;

- Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng.

Theo điểm d, Khoản 11, Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, nếu xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền sẽ buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Có nghĩa là, không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa phần xây lấn chỉ giới xây dựng.

Hình ảnh minh họa về chỉ giới xây dựng

3. Quy định về khoảng lùi của công trình

Khoảng không gian giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ được xem là khoảng lùi của công trình (khoảng lùi xây dựng).

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng nêu rõ, công trình (nhà ở) có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình. 

- Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông cấp khu vực trở lên được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, tuy nhiên phải thỏa mãn quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu.

Tuyến đường có lộ giới dưới 19m:

• Công trình có độ cao dưới 19m: Được phép xây sát vỉa hè
• Công trình có độ cao từ 19-22m: Xây cách lộ giới 3m
• Công trình có độ cao từ 22-25m: Xây cách lộ giới 4m
• Công trình có độ cao từ 28m trở lên: Xây lùi vào 6m

Tuyến đường lộ giới từ 19-22m:

• Công trình cao dưới 22m không cần cách lộ giới
• Công trình cao từ 22-25m: Xây cách lộ giới 3m
• Công trình cao trên 28m: Xây cách lộ giới 6m

Tuyến đường có lộ giới từ 22m trở lên:

• Công trình thấp hơn 25m không cần phải cách lộ giới
• Công trình cao từ 28m trở lên phải cách lộ giới 6m

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).

- Đối với các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp:

Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2 cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, khoảng lùi công trình và đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định. Mật độ xây dựng tối đa phải phù hợp với quy định.

Với các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích <3.000m2, sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định, trên phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định.

Khi xây dựng công trình, nhà ở, người dân cần phải tuân thủ nghiêm túc các quy định về khoảng lùi xây dựng để đảm bảo tính an toàn cho ngôi nhà cũng như diện tích công cộng cho khu vực xung quanh liền kề. 

Lưu ý, quy định về chỉ giới xây dựng và khoảng lùi công trình tùy thuộc vào từng tuyến phố, từng khu vực. Do đó, trước khi lên phương án thiết kế, bạn nên làm đơn xin cấp phép xây dựng, lấy các thông số liên quan tới chỉ giới, khoảng lùi từ các cơ quan chức năng có thẩm quyền ban hành quy định.

4. Lộ giới là gì?

Lộ giới là thuật ngữ mà các cơ quan quản lý nhà nước sử dụng để chỉ ranh giới quy hoạch mở hẻm hoặc mở đường. Hiểu nôm na thì lộ giới là chỉ điểm cuối chiều rộng của con đường tính từ tim đường sang hai bên con đường vì còn khoảng lưu không từ mép đường đến điểm chỉ lộ giới.

Hình ảnh minh họa cho lộ giới trong xây dựng

Cơ quan nhà nước cắm các cọc lộ giới hai bên đường nhằm xác định rõ về lộ giới đường. Căn cứ theo đó, người dân xây dựng công trình kiến trúc phù hợp, không vi phạm các mốc lộ giới cũng như đảm bảo về mỹ quan đô thị.

Trường hợp bản vẽ xây dựng hoặc hiện trạng xây dựng vi phạm lộ giới đường, cơ quan Nhà nước sẽ không cấp giấy phép xây dựng cho bản vẽ vi phạm lộ giới. Nếu cố tình vi phạm sẽ bị phạt và yêu cầu phá bỏ công trình trong phần lộ giới, thậm chí sẽ bị cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.

Các bước xác định mốc lộ giới đất:

- Bước 1: Bạn hãy quan sát tổng quan khu đất, xác định các biển báo, các cột mốc lộ giới được cắm ở hai bên đường.

- Bước 2: Từ cột mốc lộ giới, bạn xác định lộ giới của tuyến đường bằng cách tính từ tim đường sang hai bên.

- Bước 3: Từ lộ giới này, bạn xác định khoảng lùi phù hợp với tuyến đường xây dựng và quy hoạch của nhà nước.

- Bước 4: Sau khi xác định được khoảng lùi công trình, phần đất trong chỉ giới xây dựng là diện tích xây dựng hợp pháp.

5. Được xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp nào?

Chủ đầu tư khi xây dựng các công trình, nhà ở đều không được vi phạm chỉ giới đường đỏ. Vậy nhưng, trong một số trường hợp, phần nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ. 

Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

Trong trường hợp này, phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ gồm: 

- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên đến độ cao 3,5m, tất cả các bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, ngoại trừ các trường hợp sau:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m, đồng thời phần công trình này phải đảm bảo mỹ quan;

+ Từ độ cao 1m tính từ mặt vỉa hè trở lên, những gờ chỉ, bậu cửa và các bộ phận trang trí được phép vượt chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m.

- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m so với mặt vỉa hè trở lên, những bộ phận cố định của ngôi nhà (sê-nô, ô-văng, mái đua, ban công,… nhưng không áp dụng đối với mái hè, mái đón) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ với điều kiện:

Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định và phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè tối thiểu 1,0m.

-  Phần ngầm dưới mặt đất: Tất cả các bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

-  Mái hè phố, mái đón: Khuyến khích xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Tuy nhiên, mái hè phố, mái đón phải đảm bảo các điều kiện sau:

+ Bên trên mái hè phố, mái đón không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác như làm sân thượng, ban công, sân bày chậu cảnh…

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên, đảm bảo mỹ quan đô thị;

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà và đảm bảo tạo cảnh quan;

+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;

Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

- Không có bộ phận nào của ngôi nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Các bộ phận của công trình được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp:

+ Bậc thềm, bậu cửa, vệt dắt xe, gờ chỉ, ô-văng, cánh cửa, móng nhà, mái đón, mái đua;

+ Ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m, không được che chắn tạo thành lô gia hoặc buồng kín.

Trên đây là những thông tin tổng quan về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi của công trình mà chúng tôi chia sẻ tới bạn đọc. Trước khi tiến hành thi công xây dựng bất kỳ công trình nào, bạn nên nắm rõ những quy định này để tránh những rủi ro, phát sinh không mong muốn.

Lam Giang (TH)