Gia hạn quyền sử dụng đất là nhu cầu tất yếu của người sử dụng đất khi đất hết thời hạn sử dụng mà Nhà nước chưa có nhu cầu thu hồi. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những trường hợp nào phải gia hạn thời gian sử dụng đất, trường hợp nào không phải gia hạn, hồ sơ và thủ tục xin gia hạn...

Thời hạn sử dụng đất là gì?

Hiểu một cách đơn giản, thời hạn sử dụng đất chính là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để ở, để trồng trọt, sản xuất, phát triển kinh tế... Pháp luật hiện hành quy định rõ ràng, cụ thể về thời hạn sử dụng đất nhằm thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Điều này cũng tạo điều kiện cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể quản lý, kiểm soát được người sử dụng đất trên toàn quốc.

Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn sử dụng đất theo hai hình thức : 

- Sử dụng đất ổn định lâu dài;

- Sử dụng đất có thời hạn.

Đối với một số loại đất sử dụng có thời hạn, khi hết hạn sử dụng, người dân sẽ phải làm hồ sơ đề nghị gia hạn quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu. Ảnh minh họa

Loại đất nào được sử dụng ổn định lâu dài?

Đất sử dụng ổn định lâu dài là loại đất mà người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài nhằm tạo điều kiện cho người dân ổn định sinh sống, yên tâm sản xuất, phát triển kinh tế.

• Đất ở do cá nhân, hộ gia đình sử dụng;

• Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại Khoản 3, Điều 131, Luật Đất đai năm 2013;

• Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

• Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại Khoản 1, Điều 147, của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại Khoản 2, Điều 147 của Luật này;

• Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

• Đất tín ngưỡng;

• Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

• Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

• Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này

Loại đất nào sử dụng có thời hạn?

- Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, điểm b Khoản 3, Khoản 4 và Khoản 5, Điều 129, Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân, hộ gia đình nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

- Thời hạn cho thuê đất, giao đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; cá nhân, hộ gia đình, tổ chức để sử dụng vào mục đích dịch vụ, thương mại, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua được xác định theo thời hạn của dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Thời hạn cho thuê đất, giao đất không quá 70 năm đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn cần thời hạn dài hơn.

Khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại Khoản 2, Điều 147, Luật Đất đai năm 2013 và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Lưu ý, với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích, thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

Thời hạn cho thuê đất, giao đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất, giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu 6 tháng, nếu có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì người dân phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn.

Ảnh minh họa

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

• Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

• Thời hạn sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình khi chuyển mục đích sử dụng đất:

- Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản,  đất rừng sản xuất, đất làm muối sang trồng rừng đặc dụng, trồng rừng phòng hộ thì cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất ổn định lâu dài;

- Trường hợp chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác, thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm khác, đất rừng sản xuất, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản thì cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được cho thuê, được giao.

Khi hết thời hạn sử dụng, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại Khoản 1, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

- Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất ổn định lâu dài.

• Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại Khoản 3, Điều 126 của Luật này.

• Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi nào phải gia hạn quyền sử dụng đất?

Theo Khoản 1, Điều 74, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu 6 tháng, các trường hợp sau nếu có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn quyền sử dụng đất.

• Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ngoài khu khu kinh tế, khu công nghệ cao.

• Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất và có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

Như vậy, đối với đất có thời hạn sử dụng, khi hết hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ phải làm hồ sơ đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu.

Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?

Về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, pháp luật hiện hành quy định, đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này.

b) Đất không có tranh chấp.

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Như vậy, đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng đất sẽ không được chuyển nhượng cho người khác. Sau khi người sử dụng đất làm thủ tục gia hạn sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thì giao dịch mua bán đất mới được thực hiện.

Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng sẽ không được chuyển nhượng, mua bán.
 Ảnh minh họa

Hồ sơ gia hạn sử dụng đất gồm những gì?

Các loại giấy tờ, tài liệu cần có khi làm hồ sơ gia hạn sử dụng đất gồm: 

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

- Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).

- Đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư cần có bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất 

Thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất

Quy trình thủ tục gia hạn sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ gia hạn sử dụng đất

- Đối với cá nhân, hộ gia đình, có thể nội hồ sơ trực tiếp tại phường, xã, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Trường hợp không chọn nộp tại cấp xã thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương) nơi có đất nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa.

Trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì người dân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Đối với nơi chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thì người dân nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

- Đối với tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, sẽ nộp hồ sơ gia hạn sử dụng đất tại bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Nếu đủ điều kiện được gia hạn thì cơ quan này sẽ giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Cùng với đó, trình UBND cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất. Sau đó, chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký.

Riêng với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư, việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

Nếu dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án.

Bước 3: Trả kết quả

- Đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp và chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan tài nguyên môi trường.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; đồng thời chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND phường, xã, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Đối với trường hợp không được gia hạn sử dụng đất do không đủ điều kiện, cơ quan tài nguyên môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thời gian giải quyết hồ sơ gia hạn sử dụng đất không quá 15 ngày làm việc. Ảnh minh họa

Thời gian giải quyết gia hạn sử dụng đất là bao lâu?

Điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ, thời gian thực hiện thủ tục hành chính đất đai liên quan tới vấn đề gia hạn thời gian sử dụng đất không quá 15 ngày.

Theo đó, sau khi tiếp nhận hồ sơ gia hạn sử dụng đất của người dân, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện các thủ tục cần thiết và trả kết quả cho người sử dụng đất trong vòng 15 ngày làm việc.

Phí gia hạn quyền sử dụng đất

Về phí gia hạn quyền sử dụng đất, người nộp hồ sơ sẽ được cơ quan tài nguyên môi trường thông báo về các khoản thuế, phí phải nộp. Thông thường, người dân phải đóng 2 loại thuế, phí sau: Phí thẩm định, lệ phí đăng ký biến động về đất đai.

Các khoản phí phải nộp này sẽ có biên lai, người dân nên giữ đầy đủ. Phòng trường hợp có tranh chấp, kiện tụng hoặc những vấn đề liên quan tới pháp lý thì biên lai thuế, phí khi gia hạn sử dụng đất sẽ có giá trị nhất định.

Các trường hợp không phải gia hạn thời hạn sử dụng đất

Khoản 2, Điều 74, Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu rõ, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1, Điều 126 và Khoản 3, Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013 mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn là 50 năm mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất gồm:

• Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền (nhận thừa kế, nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng, chuyển đổi).

• Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.

• Được giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.

• Được giao nhiều loại đất gồm đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.

• Được giao đất rừng sản xuất.

• Được giao đất trồng cây lâu năm.

• Được giao đất trồng cây hàng năm, đất làm muối,  đất nuôi trồng thủy sản.

Trên đây là những quy định về việc gia hạn quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất mà người dân cần phải nắm rõ nếu có nhu cầu gia hạn. Từ đó, chuẩn bị hồ sơ gia hạn đúng quy định và kịp thời.

Lam Giang