Sổ trắng là gì?

Sổ trắng hay sổ trắng nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân, dùng để chỉ giấy tờ về nhà đất do các cơ quan có thẩm quyền giai đoạn trước đây cấp cho người dân. Loại giấy tờ này hiện không còn nhiều người sở hữu.

Cụ thể, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận trong các giai đoạn trước đây gồm:

- Trước ngày 30/04/01975: Bằng khoán điền thổ, Văn tự đoạn mại bất động sản.

- Sau ngày 30/04/1975: Giấy phép mua bán nhà, giấy chứng nhận (hoặc quyết định) của UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng,... Sau thời điểm này, sổ trắng vẫn nguyên giá trị pháp lý về bất động sản.

Sổ trắng là một trong những loại giấy tờ nhà đất do các cơ quan có thẩm quyền giai đoạn trước đây cấp cho người dân. Ảnh minh họa.

Hiện nay, sổ trắng là từ dùng để chỉ một số giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại quyền 100, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau:

- Văn tự mua bán nhà ở, đổi nhà ở, cho tặng nhà ở, thừa kế nhà ở gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

- Văn tự đoạn mãi bất động sản (nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

- Bằng khoán điền thổ.

- Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ địa chính, Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993.

Sổ trắng gồm những loại giấy tờ nào?

Hiện chưa có văn bản pháp luật nào quy định rõ ràng sổ trắng nhà đất gồm những loại giấy tờ gì. Tuy vậy theo Khoản 1, Điều 50, Luật Đất đai năm 2003, những loại giấy tờ sau đều được xem là sổ trắng:

• Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Giây tờ về hóa giá, thanh lý nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
• Giấy từ hợp pháp về cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất;
• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 được cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Tại sao phỉa đổi sổ trắng sang sổ hồng?

Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định hướng dẫn thi hành chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền hợp pháp của mình đối với bất động sản khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Cần phải đổi sổ trắng sang sổ hồng khi thực hiện chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế,...

Ảnh minh họa

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Trong thười hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Đất không có tranh chấp;

- Có Giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013.

Mặc dù sổ hồng, sổ đỏ và sổ trắng có giá trị pháp lý về mặt nhà đất là ngang nhau. Tuy nhiên, để được mua bán, chuyển nhượng, tặng cho,... thì người sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục đổi sổ trắng sang sổ hồng.

Điều kiện đổi từ sổ trắng sang sổ hồng

Theo Khoản 2, Điều 97, Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, nếu người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Theo đó, điều kiện để được cấp đổi Giấy chứng nhận là các loại giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/08/2009 mà người được cấp giấy có nhu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về dân sự.

Ngoài ra, Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng, bị rách, ố nhòe hoặc do đo đạc lại cũng được cấp đổi Giấy chứng nhận. Như vậy, sổ trắng có đủ điều kiện để thực hiện thủ tục cấp đổi sổ hồng.

Hồ sơ đổi sổ trắng sang sổ hồng gồm những loại giấy tờ gì?

Sổ trắng nhà đất buộc phải đổi sang sổ hồng nếu muốn tặng cho, chuyển nhượng. Vì vậy, người sử dụng đất trong trường hợp này cần nắm rõ hồ sơ, thủ tục đổi sổ trắng sang sổ hồng.

Đổi sổ trắng sang sổ hồng là thủ tục bắt buộc nếu người sử dụng đất muốn chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế,... Ảnh minh họa

Theo Khoản 1, Điều 8, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, khi đổi sổ trắng sang sổ hồng, cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm những loại giấy tờ sau: 

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.

- Một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (một số loại được gọi là sổ trắng).

- Hai bản chính bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do tổ chức có tư cách pháp nhân về đo vẽ nhà đất lập.

- Hai bản sao chứng thực chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ khẩu của chủ nhà ở, đất ở.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính và giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

* Lưu ý: Người dân có thể lựa chọn một trong ba phương án nộp hồ sơ sau:

- Nộp bản chính giấy tờ.

- Nộp bản sao giấy tờ, đồng thời xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu và xác nhận vào bản sao.

- Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Trình tự thủ tục đổi sổ trắng sang sổ hồng

Người dân khi thực hiện thủ tục cấp đổi sổ trắng sang sổ hồng sẽ theo trình tự các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ 

Sau khi chuẩn bị một bộ hồ sơ với đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết nêu trên, cá nhân hộ gia đình sẽ nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu. Trong trường hợp không nộp hồ sơ tại UBND cấp xã:

- Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nếu địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận, trả kết quả thủ tục hành chính.

Bước 2: Thẩm định hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ xin đổi sổ trắng sang sổ hồng, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ và xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận.

Cơ quan này cũng sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, thực hiện chỉnh lý, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. 

Bước 3: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Người dân đến nhận kết quả theo giấy hẹn.

Đổi sổ trắng sang sổ hồng mất bao lâu?

Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP nêu rõ, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 30 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian cấp sổ không quá 40 ngày.

Thời gian giải quyết hồ sơ cấp đổi sổ trắng sang sổ hồng được quy định tại Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Ảnh minh họa

* Lưu ý: thời gian nói trên không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã; thời gian trưng cầu giám định; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.

Các loại thuế, phí phải nộp khi đổi sổ trắng sang sổ hồng

Khi thực hiện thủ tục cấp đổi sổ trắng sang sổ hồng, theo quy định hiện hành, người dân có thể phải nộp các loại thuế, phí sau:

- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Thuế sử dụng đất;

- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

* Lưu ý: Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì cá nhân, hộ gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo. Sau khi nộp tiền xong, người dân nên giữ chứng từ, hóa đơn để xác nhận việc mình đã thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Như vậy, với bài viết trên đây bạn đọc đã hiểu sổ trắng là gì, vì sao phải cấp đổi sổ trắng sang sổ hồng và trình tự thủ tục thực hiện việc cấp đổi theo quy định của pháp luật hiện hành.

Lam Giang