Chung cư 50 năm là gì?

Đối với những người mua nhà nói chung, đặc biệt là người mua nhà để ở, thời hạn sử dụng nhà chung cư là một trong những vấn đề mà khách hàng quan tâm hàng đầu. Bởi lẽ, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của chủ sở hữu.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014: "Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nới có nhà chung cư".

Chung cư 50 năm là chung cư được xây dựng trên khu đất thuê 50 năm.

Các cấp công trình xây dựng được quy định rõ tại 

Thông tư số 10/2013/TT-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 25/7/2013:

• Công trình cấp 1: Trên 20 tầng

• Công trình cấp 2: Từ 8-20 tầng

• Công trình cấp 3: Từ 2-7 tầng

• Công trình cấp 4: 1 tầng với kết cấu đơn giản.

Về niên hạn sử dụng nhà chung cư, Thông tư số 10/2013/TT-BXD quy định như sau:

• Công trình cấp 1, công trình đặc biệt: Niên hạn sử dụng trên 100 năm;

• Công trình cấp 2: Niên hạn sử dụng từ 50-100 năm;

• Công trình cấp 3: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;

• Công trình cấp 4: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

Pháp luật về đất đai hiện hành không có quy định về thời hạn sử dụng chung 50 năm, chung cư vĩnh viễn cụ thể ra sao. Về cơ bản, chung cư 50 năm là chung cư được xây dựng trên khu đất thuê 50 năm, được cấp sổ hồng 50 năm.

Trường hợp hết thời hạn sử dụng, sổ hồng vẫn được gia hạn theo quy định hiện hành tại thời điểm đó nếu chung cư chưa hỏng hóc, xuống cấp nghiêm trọng, vẫn còn sử dụng được. Hiện tại, có 2 kiểu chung cư 50 năm và chung cư 50 năm dạng hợp đồng cho thuê.

Sự khác nhau giữa chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn

Để trả lời câu hỏi có nên mua chung cư 50 năm hay không, bạn cần nắm rõ sự khác biệt giữa chung cư vĩnh viễn và chungc ư 50 năm, từ đó cân nhắc lựa chọn tùy theo nhu cầu, điều kiện tài chính của gia đình mình.

Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn đều được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài.

Chung cư sổ hồng vĩnh viễn

- Có sổ hồng sở hữu lâu dài

- Đăng ký sổ hộ khẩu bình thường

- Được phép cư trú

- Được phép sang nhượng lại

- Được thế chấp vay vốn ngân hàng.

- Chủ sở hữu được đền bù hoặc 1 suất tái định cư nếu chung cư xuống cấp, xây dựng lại.

Chung cư sổ hồng 50 năm

Chung cư có thời hạn sử dụng 50 năm vẫn có đầy đủ đạc điểm của chung cư sổ hồng vĩnh viễn. Điểm khác biệt là, chung cư 50 năm được xây dựng trên khu đất có thời hạn giao đất 50 năm, tuy nhiên khi chuyển sang đất ở thì cư dân sinh sống trong chung cư được phép sử dụng lâu dài và đóng đầy đủ tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành của pháp luật.

Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư trong thời hạn 50 năm để tránh tình trạng doang nghiệp chây ỳ không triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí tài nguyên đất. Khi được chuyển sang đất ở và dự án hoàn thiện thì cư dân được cấp sổ hồng như loại chung cư vĩnh viễn. Do đó, người dân không cần phải lo lắng việc mua chung cư 50 năm, khi hết thời hạn sử dụng sẽ "mất trắng".

Chung cư 50 năm dạng cho thuê (condotel, officetel)

Loại chung cư này cũng có thời hạn sở hữu 50 năm, tuy nhiên chỉ có hợp đồng thuê, khi hết hạn không được đền bù. Mặt khác, khi mua chung cư 50 dạng hợp đồng thuê cũng không được ngân hàng hỗ trợ cho vay (nếu có thì đó chính là ngân hàng phát triển dự án), rất khó thế chấp vay vốn ngân hàng. 

Khác với hai loại hình chung cư nêu trên, chung cư dạng hợp đồng thuê không được phép đăng ký hộ khẩu, chỉ được đăng ký tạm trú và đăng ký kinh doanh. Trong thời hạn thuê 50 năm, không bị tăng giá thuê.

Mua chung cư 50 năm khi hết hạn sử dụng có bị thu hồi?

Đây là thắc mắc của hầu hết người mua nhà chung cư hiện nay. Khoản 2, Điều 99, Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ: "Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định...", cụ thể như sau:

Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng

Nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng, an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, nhưng ngoại trừ hai trường hợp sau:

Thứ nhất, trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng, chưa thuộc diện bị phá dỡ song nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, trường hợp nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng thông qua Hội nghị nhà chung cư, tất cả các chủ sở hữu đều thống nhất phá dỡ để xây mới.

Chủ sở hữu không được tiếp tục sử dụng

Đối với trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng, khi đó cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành kết luận kiểm định chất lượng, báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà chung cư.

Chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở.

Trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư là phá dỡ để cải tạo và xây dựng mới hoặc chủ sở hữu bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền phá dỡ, xây dựng công trình khác theo đúng luật định.

Quy định về việc xử lý nhà chung cư, quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ

Khoản 3, Điều 99, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc xử lý nhà chung cư, quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ:

- Chủ sở hữu được cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư mới nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở.

- Chủ sở hữu nhà chung cư bàn giao lại nhà chung cư cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ, xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt trong trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở.

- Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở nếu chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở.

Đối với trường hợp phá dỡ để xây dựng mới nhà chung cư, các chủ sở hữu căn hộ được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó.

Với trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác, việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.

Theo đó, chủ sở hữu căn hộ chung cư phải phá dỡ sẽ được bố trí tái định cư. Còn với quyền sử dụng đất có nhà chung cư, chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất trong trường hợp phá dỡ chung cư xây dựng lại.

Phương án bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ

Chủ sở hữu căn hộ chung cư phải phá dỡ sẽ được bố trí tái định cư theo hai trường hợp sau đây:

Phá dỡ chung cư để cải tạo, xây dựng lại

Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư được quy định tại Khoản 1, Điều 116, Luật Nhà ở năm 2014.

Chủ sở hữu căn hộ được bố trí tái định cư, hỗ trợ tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại.

- Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí đất ở, nhà ở tái định cư tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương.

- Nếu chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích căn hộ chung cư cũ.

- Nếu Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có chênh lệch giá trị giữa nhà ở mới và nhà ở cũ thì việc thanh toán giá trị chênh lệch thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được duyệt.

Đối với trường hợp chủ sở hữu căn hộ và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khi đó việc thanh toán giá trị chênh lệch thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

* Lưu ý: Chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ không chỉ được bố trí tái định cư mà còn được xem xét hỗ trợ về hỗ trợ, bồi thường, tái định cư theo quy định của pháp luật.

Phá dỡ chung cư để xây dựng công trình khác

Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được quy định tại Khoản 2, Điều 116, Luật Nhà ở 2014.

- Chủ sở hữu căn hộ chung cư được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội

- Chủ sở hữu được mua, thuê mua, thuê nhà ở thương mại.

* Lưu ý: Cá nhân, hộ gia đình được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc thuê mua, thuê, mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư. Hoặc cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được duyệt.

Giải quyết chỗ ở tạm thời khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Chủ đầu tư dự án sẽ lo chỗ ở tạm thời cho cư dân hoặc chủ đầu tư thanh toán tiền cho người dân được tái định cư tự thu xếp chỗ ở trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

- Trường hợp chủ sở hữu và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Khi đó các bên sẽ thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu nhà chung cư trong thời gian cải tạo, xây dựng lại công trình.

Có nên mua chung cư thời hạn 50 năm không?

Chung cư 50 năm có nhiều ưu điểm về vị trí xây dựng, giá bán, giá cho thuê...

Chung cư 50 năm sở hữu những ưu điểm vượt trội như giá bán thấp hơn các dự án chung cư sổ hồng vĩnh viễn cùng phân khúc ở khu vực lân cận. Bởi lẽ, chủ đầu tư dự án chung cư có thời hạn sử dụng 50 năm được nhiều ưu đãi và không phải nộp tiền đất lâu dài quá cao cho Nhà nước.

Mặt khác, chung cư sổ hồng 50 năm cũng thường tọa lạc ở vị trí đẹp, thuận lợi kết nối giao thông, hạ tầng xã hội, có thể tích hợp tháp văn phòng trong dự án, dễ dàng thu hút khách thuê, giá cho thuê cao hơn.

Nếu chưa nắm rõ quy định thì người dân vẫn lo lắng về việc mua chung cư 50 năm có bị thu hồi, bị mất trắng khi hết niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, như đã trình bày ở phần trên, quyền lợi sở hữu căn hộ được bảo vệ theo quy định của pháp luật khi hết niên hạn sử dụng nhà chung cư.

Nếu nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới hay xây dựng công trình khác thì chủ sở hữu căn hộ sẽ được bố trí tái định cư, hỗ trợ tái định cư và lo chỗ ở tạm thời trong thời gian xây dựng, cải tạo... 

Như vậy, mua chung cư 50 năm không hề bị "mất trắng" khi hết thời hạn sử dụng bởi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác đã phân tích ở trên. Tùy theo nhu cầu, sở thích và điều kiện tài chính mà bạn chọn chung cư sổ hồng 50 năm hoặc chung cư sổ hồng vĩnh viễn.

Dù mua chung cư có thời hạn sử dụng 50 năm hay chung cư sổ hồng vĩnh viễn; mua với mục đích để ở, cho thuê hay đầu tư ngắn hạn hoặc dài hạn thì trước khi quyết định xuống tiền, người mua vẫn nên tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và nhiều yếu tố khác để đảm bảo an toàn, tránh trường hợp "tiền mất, tật mang".

Lam Giang (TH)