PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN TỪNG KHIẾN NHÀ ĐẦU TƯ LAO ĐAO PHẢI BÁN THÁO, CẮT LỖ CHỈ MONG CÓ KHÁCH MUA, HIỆN NAY LẠI ĐƯỢC QUAN TÂM NHIỀU NHẤT
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay, một số chủ đầu tư đã bung hàng, một số chủ đầu tư đang rục rịch nghiên cứu kế hoạch ra hàng trong thời gian sắp tới, các sàn giao dịch bắt đầu tuyển quân, sẵn sàng nguồn hàng phân phối, môi giới quay trở lại với tâm thế mới, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm, nghiên cứu “xuống tiền", ngân hàng rục rịch kích cầu vay mua nhà,... Đây đều là các tín hiệu cho thấy, niềm tin của các chủ thể tham gia thị trường Bất động sản Việt Nam đã ngày càng được củng cố. Trước đó, đây cũng là viễn cảnh được nhiều chuyên gia dự báo, khi tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực sau hàng loạt các nỗ lực hỗ trợ của Chính phủ, các Bộ, ngành.
Theo đó, sau giai đoạn siết tín dụng đối với bất động sản, đã có nhiều tín hiệu cho thấy dòng tiền đã được nới lỏng với kênh đầu tư này. Việc các Ngân hàng sẵn sàng đổ vốn vào thị trường bất động sản với mức lãi suất hấp dẫn tác động tích cực “kép" tới thị trường bất động sản. Điều này giúp thị trường phục hồi mạnh hơn khi vừa hỗ trợ nguồn vốn cho các chủ đầu tư phát triển dự án, vừa hỗ trợ nhu cầu vay mua nhà.
Cụ thể, sau 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, từ cuối năm ngoái, các ngân hàng đã bắt đầu đẩy mạnh giải ngân vốn cho các dự án bất động sản trong điều kiện mặt bằng lãi suất ngân hàng giảm và kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp không thuận lợi. Trong khi, các kênh huy động vốn khác chưa phát triển. Việc tiếp cận được dòng vốn tín dụng giúp cho các nhà phát triển đẩy nhanh hơn tiến độ triển khai dự án, thúc đẩy nguồn cung ra thị trường.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS chỉ ra, 70% Chủ đầu tư có sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã sẵn sàng bung hàng. Ngay từ cuối quý 1/2024, các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng loạt dự án, các hoạt động khởi công, sự kiện kick-off, "làm mới hàng cũ" diễn ra rầm rộ với quy mô ngày càng lớn. Một số dự án có tiến độ triển khai tốt đã chính thức nhận cọc.
Thống kê cũng cho thấy trong quý 1 năm 2024, phân khúc Nhà ở đón nhận khoảng 20.541 sản phẩm được chào bán. Trong đó có hơn 4.300 sản phẩm tự các dự án mở bán mới hoàn toàn. Giao dịch phân khúc Nhà ở tiếp đà tăng trưởng, với 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý 4 năm 2023 và gấp đôi cùng kỳ năm 2023. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận hơn 3.000 căn mới với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%.
Việc lãi suất cho vay xuống mức thấp nhất trong 20 năm qua trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi không chỉ là cơ hội cho doanh nghiệp phát triển dự án, mà còn giúp cánh cửa vay mua nhà của người dân mở rộng hơn. Mặc dù, nhiều người vẫn e ngại về mức lãi suất thả nổi sau ưu đãi. Tuy nhiên, so với năm ngoái, lãi suất thế chấp thả nổi trung bình hiện ở mức khoảng 9-11%, đã giảm từ mức đỉnh là 13-15% mỗi năm. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng đã phối hợp với chủ đầu tư, tung ra chính sách với cam kết mức trần lãi suất tối đa, người mua nhà sẽ tránh được những “rủi ro" liên quan đến lãi suất thả nổi.
Đến thời điểm hiện tại, các tổ chức tín dụng hầu hết khuyến khích các khoản vay mua nhà để ở - là các khoản vay ít rủi ro và điều khoản tài sản đảm bảo rõ ràng. Lãi suất cho vay đang duy trì ổn định, trong đó có cả lãi suất cho vay mua nhà, thời hạn vay kéo dài 25- 30 năm, giảm áp lực trả nợ từng tháng cho người vay vốn. Bên cạnh đó, các ngân hàng vẫn đang tích cực tiết kiệm chi phí để giảm lãi suất theo tinh thần chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.
VARS cho rằng, tác động có độ trễ của chính sách do dư nợ tín dụng chủ yếu nằm ở cho vay trung, dài hạn và các biện pháp điều hành của Ngân hàng Nhà nước, dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới. Về nhu cầu đầu tư, sau một thời gian dài cẩn trọng quan sát từng động thái, diễn biến của thị trường, khách hàng, nhà đầu tư đã bắt đầu thể hiện rõ sự quan tâm trở lại với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khẩu vị rủi ro của các chủ thể này đã thay đổi sau các bài học từ những giai đoạn trước. Khách hàng, nhà đầu tư hiện trở nên đắn đo, thận trọng, tính toán hơn trong việc xuống tiền. Họ sẵn sàng dành thời gian, chi phí để kiểm tra pháp lý và nghiên cứu, đánh giá thật kỹ mức giá và tính thanh khoản trước khi quyết định.
Ngoài ra, tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm trong quý 1/2024 đã phản ánh sự thận trọng của người mua. VARS cho rằng, thời điểm này là cơ hội cho các khách hàng, nhà đầu tư quyết định nhanh chóng, chấp nhận rủi ro vào thị trường để tận dụng dòng tiền rẻ và chính sách bán hàng tốt nhưng vẫn phải đảm bảo không lợi dụng đòn bẩy tài chính quá cao.
Kết quả khảo sát mới đây của VARS với các Hội viên là môi giới bất động sản cũng cho thấy, mặc dù thận trọng hơn trong quyết định rót tiền ra nhưng nếu cung hợp lý thì có tới 70% khách hàng, nhà đầu tư của họ sẵn sàng “xuống tiền” mua bất động sản trong năm 2024. Khách hàng lựa chọn kỹ phân khúc, loại hình bất động sản trước khi xuống tiền. Đất nền, thấp tầng là hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất.
Cùng với sự trở lại của phía cung và phía cầu, trung gian kết nối giao dịch cũng đã sẵn sàng tái nhập cuộc. Dữ liệu từ cuộc khảo sát của VARS chỉ ra, 20-30% môi giới bất động sản rời thị trường trong thời gian trước đó đã quyết định “tái nhập cuộc”. Bên cạnh đó, 70-80% các sàn giao dịch cũng đã sẵn sàng tái nhập cuộc.
Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận tình trạng thiếu hụt môi giới bất động sản. Đặc biệt là các môi giới có kiến thức, kinh nghiệm và chứng chỉ hành nghề. Đây là lý do nhiều Sàn giao dịch có kế hoạch mở rộng, phân phối thêm các phân khúc tiềm năng, nhưng phải cân nhắc, dựa theo kết quả tuyển dụng môi giới.
VARS cho rằng, thời gian tới, tình trạng thiếu hụt này sẽ được khắc phục phần nào khi có khoảng 30-40% môi giới bất động sản đã nghỉ việc trước đó cho biết, họ sẵn sàng tái nhập cuộc tiếp trong quý 2, khi các tín hiệu phục hồi của thị trường rõ nét hơn nữa. Đồng thời, 60-70% môi giới bất động sản coi công việc này là nghề tay trái đã chuẩn bị tinh thần sẵn sàng để toàn tâm, toàn ý 100% cho mảng bất động sản.
Ngoài việc “ngóng trông" tín hiệu phục hồi của thị trường cho quyết định trở lại, môi giới trở lại thị trường cũng phải cân nhắc trước những yêu cầu, kiểm soát chặt chẽ hơn từ các quy định trong luật mới. Để thích nghi với các thay đổi trong khung pháp lý mới, Môi giới bất động sản đang chủ động cập nhật kiến thức, nâng cao kỹ năng, đặc biệt là ý thức hơn về việc tham gia các kỳ thi sát hạch chứng chỉ hành nghề Môi giới. Đồng thời, luôn theo dõi và bám sát xu hướng thị trường để gia tăng cơ hội khi trở lại.
Đặc biệt là trong bối cảnh nguồn cung bất động sản kỳ vọng tăng khi chủ đầu tư đang tăng tốc hoạt động triển khai dự án. Theo đó, ngay từ những ngày đầu tiên của quý 2 năm 2024, hàng loạt dự án bất động sản chất lượng, trải dài từ Bắc tới Nam với đủ loại hình cũng đã được giới thiệu ra thị trường như dự án Cara River Park tại Cần Thơ, dự án Sun Ponte Residence tại Đà Nẵng, dự án Mascity tại Bắc Giang,...