Gần như thành quy luật, thị trường BĐS hình thành chu kỳ 10 năm lại lặp lại. Chu kỳ 2013 – 2023 có thể chia thành các phân đoạn sau:

Phân đoạn 1 (2013 – 2014) là giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản sau khủng hoảng 2011 – 2013. Giai đoạn này, thị trường được nâng đỡ bởi Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. 

Phân đoạn 2 (2015 – 2018), thị trường phấn khởi đi lên mà đỉnh cao là năm 2018 với sự bùng phát của thị trường condotel, officetel.  

Phân đoạn 3 có thể tính từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022 với sự trầm lắng của thị trường condotel do vướng về pháp lý; đồng thời với sự ra đời, phát triển của trái phiếu BĐS và sự thăng hoa của thị trường BĐS cao cấp. Từ cuối năm 2019, bắt đầu đại dịch COVID-19, rất nhiều dự án không được triển khai, thị trường đi vào thời kỳ khó khăn. Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư tiềm năng vẫn hiện hữu. Do đó, BĐS trở thành nơi đầu tư cơ hội, nhất là các sản phẩm cao cấp, kéo theo giá các sản phẩm BĐS cao cấp tăng ngoài dự kiến. Hệ quả là, thị trường BĐS không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.

Phân đoạn 4 (từ tháng 4/2022 đến nay) với sự suy giảm của thị trường BĐS do một số nguyên nhân chủ yếu như: Sự suy giảm luồng tiền tín dụng; luồng vốn trái phiếu bị gặp khó khăn; giải ngân đầu tư công của nguồn vốn nhà nước gặp khó khăn; luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm; suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu thuê nhà của lao động khu công nghiệp giảm.  

DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2023 - 2030

Mục tiêu đô thị hóa: Tỷ lệ đô thị hoá đến năm 2025 đạt tối thiểu 45% với khoảng 950 - 1.000 đô thị trên toàn quốc; đến năm 2030 đạt trên 50% với khoảng 1.000 - 1.200 đô thị. Tỷ lệ đất xây dựng đô thị trên tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 1,5 - 1,9% vào năm 2025, đến năm 2030 đạt khoảng 1,9 - 2,3%. Tỷ lệ đất giao thông trên đất xây dựng đô thị đạt khoảng 11 - 16% vào năm 2025, 16 - 26% vào năm 2030. Diện tích cây xanh bình quân trên mỗi người dân đô thị đạt khoảng 6 - 8m2 vào năm 2025, khoảng 8 - 10m2 vào năm 2030.  

Mục tiêu phát triển nhà: Tăng diện tích nhà ở đến năm 2025 đạt 27m2 sàn/người, trong đó khu vực đô thị đạt 28m2 sàn/người và khu vực nông thôn đạt 26m2 sàn/người. Đến năm 2030, phấn đấu đạt 30m2 sàn/người, trong đó khu vực đô thị đạt 32m2 sàn/người và khu vực nông thôn đạt 28m2 sàn/người. Đồng thời nâng cao chất lượng nhà ở, phấn đấu đến năm 2030 tăng tỷ lệ nhà ở kiên cố trên toàn quốc đạt 85% - 90%, trong đó khu vực đô thị đạt 100%, khu vực nông thôn đạt 75% - 80%.

Nguồn cung thị trường BĐS sẽ tiếp tục bám sát sự vận động của nhu cầu cùng với tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và quá trình đô thị hóa. Thách thức từ sự hạn chế tài nguyên đất đai tại khu vực trung tâm sẽ dẫn tới quá trình đầu tư phát triển các dự án BĐS được tập trung nhiều hơn tại khu vực ngoài trung tâm thành phố, bám theo các dự án phát triển hạ tầng cơ sở, cầu cảng, đường cao tốc và các tuyến đường sắt đô thị.