Chung cư bình dân (nhà ở thương mại giá rẻ loại trên dưới 1.000 USD mỗi m2, tương đương trên dưới 25 triệu đồng một m2) là phân khúc được nhiều người quan tâm nhất tại Hà Nội và TP HCM, chiếm khoảng 70% nhu cầu của người mua, theo thống kê của trang Batdongsan.

Theo đó, người mua nhà tiềm năng ở Hà Nội quan tâm nhất đến khoảng diện tích 70-90 m2, mức giá 15-25 triệu đồng một m2, còn tại TP HCM là 50-70 m2, mức giá 25-35 triệu đồng mỗi m2. Cầu thị trường lớn, nguồn cung lại khá hạn chế, nên người dân thường phải bỏ ra mức giá cao hơn so với dự tính nếu muốn sở hữu một căn chung cư ở mức sống được hoặc chấp nhận đánh đổi nhiều tiện ích.

Chị Mai, 32 tuổi, vừa chuyển về nhà mới cuối năm 2020. Căn hộ được chị mua với giá hơn 2,3 tỷ đồng ở khu vực Hà Đông, diện tích khoảng 70 m2 với 2 phòng ngủ, đã qua sử dụng 3-4 năm. Bắt đầu tìm nhà từ năm 2019, chị cho biết, ngân sách tính toán ban đầu là dưới 2 tỷ đồng. Nhưng sau hàng tháng trời "đỏ mắt" tìm kiếm, chị nhận ra đây là nhiệm vụ bất khả thi.

"Tìm được một căn hộ cho gia đình 4 người, vị trí không quá xa nơi làm và thuận tiện tìm trường cho con ở Hà Đông là rất khó", chị chia sẻ. Các căn chị tìm được với tầm tiền dự kiến sẽ là rất cũ hoặc có thời gian sử dụng trên 10 năm, chất lượng không đảm bảo. Với những dự án mới hơn, quãng đường đi lại rất xa, hạ tầng xung quanh không đáp ứng. Do đó, từ mức dự trù ngân sách mua nhà dưới 2 tỷ đồng như ban đầu, gia đình chị phải nâng lên 2,3-2,5 tỷ đồng dù biết cuộc sống thời gian tới sẽ chịu áp lực trả nợ lớn.

Theo các chuyên gia bất động sản, câu chuyện mua nhà của chị Mai không phải là hiếm gặp trong thời gian gần đây khi nguồn cung nhà bình dân hạn chế, giá lại tăng lên.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc trang Batdongsan cho biết, từ 2017 đến nay, mặt bằng giá của các chung cư bình dân đã có nhiều thay đổi. Trước đây, nhà bình dân được định nghĩa là dưới 20 triệu đồng một m2, nay mức giá trung bình phải là 28 triệu đồng một m2.

"Rất khó tìm được chung cư trong, hoặc cận nội thành với mức giá dưới 20 triệu đồng một m2 như trước", ông nói. Nguồn cung hàng cũng không quá nhiều khi chỉ có khoảng 300 dự án chung cư bình dân ở Hà Nội trong năm 2020, giảm 10% so với năm 2019.

Tại TP HCM, phân khúc nhà giá trên dưới 25 triệu đồng một m2 (xếp hạng C) cũng dần biến mất khỏi thị trường trong năm 2020. Thực trạng này dẫn đến người có nhu cầu về nhà ở đang bị đặt vào tình thế buộc phải mua nhà giá 30-35 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 5-10 triệu đồng so với trước nhưng chất lượng nhà không tương xứng với giá thành. Bởi dù trả nhiều tiền hơn trước, sản phẩm người mua nhận được vẫn chỉ là chất lượng của nhà hạng bình dân.

Bà Đỗ Vân Anh, Trưởng phòng, Bộ phận nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE có chung nhận định khi cho biết, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp. Còn các dự án nhà ở bình dân mới đang ngày càng dịch chuyển ra xa trung tâm.

"Nếu như 5 năm trước đây, người mua nhà có thể tìm kiếm các dự án mới ở phân khúc bình dân trong phạm vi đường vành đai 3 thì nay các dự án mới thuộc phân khúc này thường nằm ở các khu vực nhà ở mới, các huyện ngoại thành", bà nói.

Do vậy, với những gia đình trẻ, làm công ăn lương, có ngân sách mua nhà dưới 2 tỷ đồng, nếu không có điều kiện để vay mượn mà muốn sở hữu nhà, buộc phải chấp nhận đi rất xa trung tâm.

Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh, bộ phận Kinh doanh nhà ở quốc tế Savills Hà Nội nói rằng, các dự án nhà giá rẻ ở Hà Nội về bản chất không biến mất, thậm chí, vẫn tồn tại những dự án giá khoảng 15 triệu đồng một m2, nhưng đặc thù của những sản phẩm này sẽ cách trung tâm 15-20 km.

Mặt khác, với những dự án ở mức giá thấp, ông đánh giá chủ đầu tư chỉ chú trọng vào xây dựng cơ bản, còn những hoàn thiện như tiện ích, dịch vụ đi kèm cũng như chất lượng quản lý vận hành sau đó là câu hỏi bỏ ngỏ. Những sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực phía Tây hoặc Tây Nam Hà Nội, bao gồm Thanh Trì, Hà Đông, dọc đại lộ Thăng Long. "Với những khách hàng có thu nhập khiêm tốn, chấp nhận đi xa được, thì đây là những sản phẩm có thể hướng tới", ông nói.

Nguồn cung thứ hai, theo ông là các chung cư cũ, tức tìm mua nhà trên thị trường thứ cấp. Đây là những dự án đã được phát triển từ 10 năm trở lên, đơn cử như khu Linh Đàm hay Hoàng Mai. Các chung cư này về cơ bản sẽ có vị trí trung tâm hơn, tuy nhiên, vì đã qua sử dụng lâu, người mua cần có sự lưu ý nhất định khi kiểm tra chất lượng nhà.

Theo giới chuyên gia, tựu chung, nguồn cung nhà bình dân trong các năm tới sẽ vẫn hạn chế. Nguyên nhân là các chủ đầu tư không có nhiều động lực xây dựng nhà ở giá rẻ, bình dân. "Trên cùng mảnh đất, chủ đầu tư sẽ lựa chọn phát triển từ phân khúc trung cấp đến cao cấp nhiều hơn là bình dân", ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Dù vậy, đại diện CBRE cũng dự đoán rằng, xu hướng mở rộng của thị trường nhà ở và sự dịch chuyển của phân khúc bình dân sẽ tiếp diễn do tăng trưởng dân số và quá trình đô thị hóa. Khu vực tập trung các dự án bình dân tiếp tục dự kiến ở xa, ngoài phạm vi đường vành đai 3 đến khu vực vành đai 3,5. Tốc độ mở rộng và phát triển các dự án bình dân sẽ phụ thuộc vào sự phát triển cơ sở hạ tầng và kết nối của các khu vực mới tới các khu vực nhà ở, văn phòng và thương mại hiện hữu tại thành phố.

Theo Phương Ánh vnexpress