Lo căn hộ 40 triệu/m2 cũng “tuyệt chủng” 

Không chỉ căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2, hiện nay cả loại hình căn hộ khoảng 37-40 triệu đồng/m2 ở TP.HCM cũng phải tìm đến đỏ mắt mới có vài dự án. Nhiều người lo ngại một ngày nào đó các sản phẩm tầm giá này cũng biến mất tại TP.HCM như những sản phẩm mức giá 30 triệu đồng/m2.

TP.HCM hiện có khoảng 30 dự án đang mở bán, trong đó 60% là sản phẩm cao cấp và hạng sang. Cụ thể, theo tìm hiểu của Batdongsan, tại khu vực trung tâm, dự án The Marq quy mô 515 căn hộ đang chào bán giá từ 170-210 triệu/m2. Một dự án khác đang bán tại quận 1 của Masteri Home quy mô 350 căn giá gần 500 triệu đồng/m2. Gần kề đó là khu vực Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức), nơi tụ hội khá nhiều dự án chung cư mới nhưng hầu hết đều thuộc loại hình cao cấp, giá không thấp hơn 80 triệu đồng/m2. Ví như dự án The River Thủ Thiêm gồm 525 căn hộ đang chào giá khoảng từ 82-170 triệu đồng/m2; dự án Masteri Lumiere Riverside quy mô khoảng 1.000 căn hộ có giá bán bình quân khoảng 100-120 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án được xem là tầm trung trên khu vực này cũng đang chốt đơn giá "mềm" nhất từ 60-70 triệu đồng/m2. Ngay cả những khu vực xa hơn thuộc quận 9 và quận Thủ Đức cũ, các dự án chung cư cũng xác lập mức giá từ 45-60 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án bắt đầu xuất hiện tầm giá 70-90 triệu đồng/m2.

Thị trường TP.HCM ngày càng ít các dự án nhà ở có tầm giá trên dưới 2 tỷ đồng, phần lớn nguồn cung đang thiên về nhà cao cấp. Ảnh minh họa

Tại khu Nam Sài Gòn, nếu không tính quận 7 với loại hình căn hộ cao cấp, hai huyện vùng ven là Nhà Bè và Bình Chánh đang ngày càng ít các dự án có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2. Một số dự án đang chào bán như La Partenza (Nhà Bè) bán giá khoảng 40 triệu đồng/m2; Celesta Rise, Sunrise Riverside (Nhà Bè) giá 50-55 triệu đồng/m2. Riêng loại hình căn hộ trong các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng đã chào bán bình quân 100 triệu đồng/m2. Mới đây Nam Long Group cũng đưa ra thị trường giai đoạn 2 căn hộ Flora Mizuki thuộc khu đô thị Mizuki Park tại Bình Chánh với giá từ 40 triệu đồng/m2. Đây đang được xem là dự án có mức giá mềm so với mặt bằng chung của dòng sản phẩm này tại thị trường căn hộ TP.HCM nói chung và khu Nam nói riêng.

Tuy nhìn nhận khách quan các dự án giá tầm trên dưới 40 triệu đồng/m2 vốn không gọi là rẻ nhưng hiện nguồn hàng cũng rất hạn chế, lượng chào bán không nhiều nên một khi giới thiệu ra thị trường đều có mức tiêu thụ rất nhanh. Theo đại diện Nam Long Group, nguồn cung nhà ở tầm trung của khu Nam hiện không đáp ứng đủ nhu cầu người mua thực. Ví dụ dự án Mizuki Park, tuy mới mở bán nhưng lượng khách đặt mua rất cao, không chỉ các hộ gia đình trẻ có nhu cầu mua ở mà thậm chí nhiều người mua cũ trước đó cũng canh thời điểm dự án mở bán, tranh suất mua để dành đầu tư.

Săn nhà giá “mềm” cũng cần tính toán thiệt hơn

Anh Tuấn, chuyên viên công nghệ làm việc tại công ty về thương mại điện tử cho biết, giờ anh không dám "chê ỏng chê eo" nữa mà chỉ cần tìm được dự án nào tốt (vị trí, dịch vụ, xây dựng), tầm giá khoảng 2 tỷ đồng là sẽ mua luôn. Không phải anh sợ về sau giá này không mua được căn hộ tại TP.HCM nữa mà anh lo tầm giá này sẽ không thể mua được căn hộ có chất lượng tốt như hiện tại nữa. 

Căn hộ tại TP.HCM đang thiết lập mặt bằng giá mới và xu hướng là dự án sau bán ra luôn cao hơn dự án trước bởi các chủ đầu tư đặt mục tiêu lợi nhuận kỳ vọng ngày càng cao. Dựa vào lợi thế nguồn cung khan hiếm, không ít doanh nghiệp điều chỉnh giá dự án từ trung cấp lên thành cao cấp, đua nhau thổi giá, đẩy giá lên quá cao để thu về lợi nhuận khổng lồ.

Bên cạnh yếu tố giá bán, người mua nhà cũng cần cân nhắc các vấn đề về giao thông kết nối, chất lượng dịch vụ sống của dự án khi chọn mua nhà ở thực. Ảnh minh họa

Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, quý 1/2021, TP.HCM có 8 dự án được cấp sản phẩm đủ điều kiện bán hàng với 3.422 căn hộ và 414 thấp tầng. So với năm 2018, lượng cung này giảm gần 90%, so với năm 2019 giảm khoảng 85% và giảm 75% so với năm 2020. Đa số các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đều thuộc phân khúc cao cấp với giá bán trên 50 triệu đồng/m2. Ngay tại khu vực vùng ven cũng khó tìm nhà ở giá tầm trung nếu không nói là sắp “tuyệt chủng”. Không chỉ TP.HCM mà các tỉnh lân cận như Bình Dương hay Đồng Nai, giá nhà đang có xu hướng leo thang với các đỉnh 40-45 triệu đồng/m2 dần xuất hiện.

Hiện nay thị trường TP.HCM vẫn xuất hiện những dự án căn hộ có giá 38-40 triệu đồng/m2, tuy nhiên rất có thể các căn hộ tầm giá này sẽ không còn nhiều khi nhiều chủ đầu tư đang có những động thái điều chỉnh giá bán theo hướng tăng để phù hợp với mặt bằng giá mới của thị trường. Cơ hội mua nhà của người dân đang thu hẹp dần cùng với sự biến mất của các dự án được liệt vào phân khúc trung cấp.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp tại TP.HCM, nếu nguồn cung không được cởi trói, giá BĐS tại TP.HCM sẽ còn tiếp tục tăng, thậm chí tăng cao trong thời gian tới. Ngay cả trong điều kiện nguồn cung dồi dào hơn, xu hướng tăng giá vẫn sẽ diễn ra do giá thành sử dụng đất và chi phí phát triển dự án tăng cao, tuy nhiên mức tăng giá sẽ ổn định hơn. Việc giá căn hộ liên tục tăng cao sẽ hình thành làn sóng người mua thực dịch chuyển về các quận/huyện ngoại thành tìm cơ hội mua nhà, thị trường ở đây sẽ rất sôi động nhất là 5 huyện ngoại thành chuẩn bị lên quận.

Tuy nhiên vị lãnh đạo này cũng cho rằng, với nhu cầu an cư, người mua cần quan tâm nhiều yếu tố hơn chứ không chỉ là vấn đề giá bán. Thị trường có thể sẽ vẫn rải rác xuất hiện một vài dự án có giá bán mềm, dưới tầm 35 triệu/m2 nhưng những dự án này sẽ chủ yếu ở các khu vực xa trung tâm, yếu tố kết nối và dịch vụ khó có thể tốt thậm chí không cao. Nếu chỉ tập trung vào tìm kiếm căn hộ có giá rẻ, bỏ qua yếu tố kết nối hạ tầng, dân sinh, chất lượng dịch vụ sống thì không còn phù hợp cho nhu cầu ở thực.

“Không chỉ với người mua ở thực mà cả nhà đầu tư cũng cần cân nhắc khi chọn sản phẩm chứ không nên chỉ vì lo giá nhà tăng cao mà thấy BĐS giá rẻ là lao vào mua thiếu tính toán. Nếu đã đổ về khu vực vùng ven mua nhà, người mua có thể cân nhắc tìm kiếm sản phẩm trong các khu đô thị quy hoạch bài bản. So với các dự án đơn lẻ, những khu đô thị tích hợp hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và có kết nối hạ tầng giao thông phù hợp để người mua an cư hơn. Chắc chắn tiện ích sống, giao thông tốt hơn thì giá bán các sản phẩm nhà ở trong khu đô thị sẽ cao hơn so với nhiều dự án trên cùng khu vực nhưng nó phù hợp cho nhu cầu ở và sinh hoạt lâu dài hơn”, vị này cho hay.

Theo Phương Uyên BĐS