Dự án chung cư Masteri West Heights Tây Mỗ thời điểm mới triển khai. Hiện dự án đang trong giai đoạn "chạy nước rút" để kịp bàn giao cho khách hàng.

Bỏ tiền ít, tậu nhà sang?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, giao dịch và nguồn cung bị suy giảm, giá bán chung cư tại Hà Nội vẫn ghi nhận đà tăng.

Thống kê của một đơn vị nghiên cứu – tư vấn bất động sản cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quần 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021.

Điều đó chứng tỏ, phân khúc căn hộ vẫn luôn có sức hấp dẫn so với nhu cầu thực vô cùng lớn trên thị trường.

Tuy nhiên, đứng trước những trở ngại trong việc tiếp cận nguồn vốn, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách chiết khấu hấp dẫn để thu hút dòng tiền sớm của khách hàng, nhằm xử lý những khó khăn trong kinh doanh, phát triển dự án thời điểm hiện tại.

Cá biệt có dự án được chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu lên đến 38% giá căn hộ, với điều kiện thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ.

Đơn cử như dự án chung cư cao cấp HaNoi Melody Residences Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) đang áp dụng chính sách chiết khấu "siêu khủng", giảm đến 38% giá căn hộ.

Theo mức chiết khấu này, những người chưa có nguồn tiền dồi dào, mong muốn sở hữu căn hộ dưới 2 tỉ có thể lựa chọn căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 74m2. Giá bán sau chiết khấu của loại căn này là 1,8 tỉ đồng, tương đương khoảng 25 triệu đồng/m2 (giá bán chưa chiết khấu là 3,3 tỉ đồng); căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 146m2 có giá bán sau chiết khấu là 4,1 tỉ đồng, tương đương 28 triệu đồng/m2 (giá bán chưa chiết khấu là 7,4 tỉ đồng).

Theo một số môi giới bán dự án này, đây là chính sách bán hàng tốt nhất trên thị trường hiện nay. Nếu không áp dụng chiết khấu, khách hàng sẽ phải mua căn hộ với giá dao động từ 45-50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, dự án này đang trong quá trình triển khai, người mua muốn về ở phải đợi thêm hai năm nữa. Trong lúc thị trường khó khăn như hiện nay, trở ngại về dòng tiền có thể khiến tiến độ dự án bị ảnh hưởng. Đây là điều mà khách hàng nên cân nhắc.

Tại quận Nam Từ Liêm, dự án chung cư Masteri West Heights Tây Mỗ đang áp dụng mức chiết khấu 13,5% cho khách hàng thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ bằng tiền có sẵn.

Theo đó, căn hộ 2 ngủ sau chiết khấu sẽ có giá 2,7 tỉ đồng (tương đương 50 triệu đồng/m2). Trên thực tế, giá bán căn hộ này đang dao động từ 48-72 triệu đồng/m2, tuỳ vị trí.

Chuyên gia nói gì?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng huy động nguồn vốn từ khách hàng đang được các chủ đầu tư kỳ vọng trong bối cảnh các nguồn vốn ngân hàng, trái phiếu bị thắt chặt như hiện nay.

Do đó, việc áp dụng các chính sách chiết khấu được xem như công cụ để họ thu hút nguồn vốn trực tiếp từ khách hàng, giúp chủ đầu tư giải quyết được cả ba bài toán gồm tính thanh khoản, hàng tồn kho, và phục vụ cho quá trình hoàn thành dự án.

Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc đến tính hợp pháp của các chính sách chiết khấu, nhất là đối với các dự án mà “ngày về” vẫn còn xa.

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, mức chiết khấu dao động từ 20-45% tuỳ thuộc vào tiến độ thanh toán cũng như các khuyến mãi khác đi kèm. Các chủ đầu tư chiết khấu cao do gặp nhiều áp lực về tài chính, cũng như dự án còn đang ở giai đoạn chưa hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý.

Trước lo ngại việc áp dụng chính sách chiết khấu sẽ khiến giá chung cư suy giảm, chuyên gia bất động sản cho rằng, điều này khó xảy ra bởi việc chiết khấu chỉ xảy ra ở một số dự án nhất định, với điều kiện cụ thể mà không phải khách hàng nào cũng có thể đáp ứng.

Bà Dương Thuỳ Dung, Trưởng bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam, cho biết giá căn hộ đang bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng tài chính của người mua. Giá bán căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội vào khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng 21,2% so với cùng kỳ năm trước. Dự án chung cư cũ, mức giá trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đánh giá của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE, xét về thị trường sơ cấp, hầu hết các dự án đặc biệt là thị trường Hà Nội, giá chào bán của các chủ đầu tư đưa ra đều tăng so với các giai đoạn trước.

Nguyên nhân là do niềm tin của chủ đầu tư đối với nhu cầu thị trường vẫn khá tốt, nên họ vẫn giữ được biên độ tăng giá. Hơn nữa, các chủ đầu tư chào bán được thì hầu hết các dự án của họ có pháp lý tốt, ít gặp trở ngại, nên hoàn toàn có khả năng giữ nhịp tăng giá.

Phần nữa, mặc dù thị trường gặp nhiều khó khăn, nhưng chi phí phát triển dự án, chi phí cơ hội cũng tăng cao. Các chủ đầu tư vẫn muốn giữ ổn định mức doanh thu và lợi nhuận của mình. Cho nên khả năng chủ đầu tư chọn phương án giảm giá là khá thấp. Ngay cả các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, hoặc họ chọn phương án không mở bán, hoặc chuyển giao dự án cho đơn vị khác, hoặc sáp nhập với chủ đầu tư khác thay vì mở bán với giá thấp hơn.

“Đó là lý do tôi nghĩ xu hướng giá của thị trường sơ cấp vẫn tăng. Còn biên độ tăng, tốc độ tăng như nào sẽ phụ thuộc vào nhu cầu thị trường”, ông Kiệt nhận định.