Căn Hộ Chung Cư Hà Nội: Sản Phẩm Cao Cấp Vẫn Áp Đảo

Giá rao bán trung bình căn hộ chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2 thời điểm hiện tại. Trong khi đó, giá rao bán trung bình chung cư TP.HCM tăng từ mức 31 triệu đồng/m2 năm 2018 lên mức 48 triệu đồng/m2 năm 2024. Nếu so với quý 1/2023, giá rao bán căn hộ chung cư Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp tăng 17%, giá rao bán căn hộ trung cấp tăng 19%, giá rao bán căn hộ bình dân tăng 11%. Trái ngược với Hà Nội, biên độ tăng của giá chung cư TP.HCM khá thấp. Căn hộ cao cấp tăng 5%, căn hộ trung cấp chỉ tăng 2%, căn hộ bình dân giảm 4%. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM nơi chung cư tăng giá 55%.

Như vậy, với mức giá này, có thể khẳng định, dòng sản phẩm căn hộ bình dân với khoảng giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã hoàn toàn biến mất trên thị trường Hà Nội và TP.HCM. Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường cho biết, nguồn cung bình dân được chào bán trong quý 1/2024 là 1.250 sản phẩm, tăng hơn 70% so với quý 4/2023. Thế nhưng đáng nói, 100% nguồn cung này đến từ các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh thành. Hai đô thị lớn, có nhu cầu bức thiết về nhà ở là Hà Nội và TP.HCM không đóng góp một căn nhà bình dân nào trong con số 1.250 trên. Cơ cấu nguồn cung căn hộ tại các đô thị lớn ngày càng "nghiêng" về các phân khúc cao cấp, hạng sang. Đáng nói, nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội, thuộc phân khúc cao cấp đang bắt kịp và có xu hướng "vượt" nguồn cung căn hộ trung cấp.

Người Mua Nhà Có Nên Xuống Tiền Thời Điểm Này?

Trước bối cảnh chung cư Hà Nội liên tục tăng giá, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng người mua không nên vội vã đưa ra quyết định ở thời điểm này. Theo ông Tuấn, người có nhu cầu mua thực nên giữ tâm lý chờ đợi. Thời điểm mua vào nên là lúc ba bộ luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.

Quyền lợi người mua nhà được bảo vệ chặt chẽ trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Điều này có nghĩa các chủ đầu tư phải chuẩn bị kỹ hơn về tài chính trước khi mở bán. Luật mới sẽ quy định chặt chẽ hơn, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai hơn. Ông Tuấn cho rằng, tác động của các luật này sẽ không khiến giá chung cư giảm nhưng sẽ đảm bảo tối đa quyền lợi của người mua nhà. Với người mua ở thực, yếu tố an toàn luôn cần đặt lên hàng đầu.

Trong khi đó, trong bối cảnh giá chung cư tăng cao, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, nếu giá còn tăng, người mua cần xem xét bài toán tài chính của mình. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý.

Cụ thể, người mua nhà với nhu cầu ở thực có thể chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng vành đai 4 hoặc vành đai 3,5 nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm đi. Hơn hết, tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn.