"Sa lầy" ở thị trường căn hộ Bình Dương

“Tậu” một lúc 6 căn hộ tại 2 dự án chung cư đang triển khai xây dựng ở Thuận An và Thủ Dầu Một (Bình Dương), ông P.H.Thắng, nhà đầu tư ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) cho biết, hiện không còn nuôi kỳ vọng kiếm lời từ khoản đầu tư này mà chỉ tìm cách sang nhượng lại để không thua lỗ.

Được biết cuối năm 2019 khi loại hình căn hộ Bình Dương đang vào đỉnh cao nóng sốt, ông Thắng đã gom tiền tiết kiệm và vay mượn người thân mua 6 căn hộ với mục đích đầu tư mua đi bán lại. Trong số 3 dự án ông Thắng chọn, căn thấp nhất có giá 35 triệu/m2 và cao nhất gần 41 triệu/m2 (chưa VAT). Đến tháng 8/2020 khi cảm thấy khó tiếp tục thanh toán, ông Thắng nhờ môi giới ra hàng. Tuy nhiên ngoài căn hộ 1 PN của ông bán chênh được 60 triệu đồng, mức lợi nhuận các căn còn lại chỉ được tầm 25-40 triệu đồng/căn, hoàn toàn khác xa so với lời mời chào trước khi mua (ít nhất cũng kiếm được 50-100 triệu tiền chênh). Không muốn tiếp tục sa lầy, ông Thắng quyết định bán ra 4 căn, chỉ giữ lại 2 căn hộ 1 PN có giá trị thấp với hi vọng không trắng tay ở thị trường này.

Nhiều nhà đầu tư căn hộ tại thị trường Bình Dương "sa lầy" do tính toán sai nhu cầu của thị trường. Ảnh minh họa

“Tôi chưa đến mức đổ nợ vì tài chính chủ yếu vẫn là tiền của bản thân và người trong gia đình hỗ trợ nhưng mỗi căn hộ tôi đã thanh toán gần 40-50%, căn đóng ít nhất cũng hơn 500 triệu đồng, căn nào giá cao thì tiền đóng tính ra đã gần cả tỷ đồng, vậy mà thu về chưa đến 30-40 triệu đồng, còn không bằng tiền lãi gửi ngân hàng”, ông Thắng cho hay.

Cùng tình trạng "chết cứng" tại thị trường căn hộ Bình Dương, chị Kim Oanh, một nhà đầu tư quận 10, TP.HCM cho biết, chị cũng bỏ tiền ra mua 2 căn hộ đang xây dựng tại Bình Dương vào đầu năm 2020. Lúc đầu cũng tính là khoảng cuối năm thì bán ra kiếm chút tiền chênh do chị không đủ vốn thanh toán hết thế nhưng từ giữa năm 2020, căn hộ Bình Dương hết nóng, bán ra không có người mua mà áp lực thanh toán quá dày khiến chị Oanh như đứng trên đống lửa.

“Căn hộ tôi mua cùng một dự án nhưng khác vị trí, một căn thì 1,7 tỷ đồng, căn còn lại gần 2 tỷ đồng. Trung bình cứ khoảng 1-2 tháng là tôi lại phải thanh toán 5-7% giá trị căn hộ, vị chi là 80-100 triệu đồng/mỗi căn. Áp lực thanh toán quá dày trong khi tình hình kinh doanh khó khăn vì Covid-19 khiến tôi phải tính phương án bán sớm. Môi giới nói căn của tôi sẽ không có lời vì nguồn hàng từ CĐT còn nhiều nên giờ muốn bán chênh là không ra được, chỉ còn cách bán giá gốc hay giảm chút ít thì may ra nhanh xong”, chị Oanh phân trần.

Được biết, vì tiếc khoản đầu tư đã bỏ ra, chị Oanh cắn răng giữ lại 1 căn và chấp nhận bán gốc căn còn lại. Nhưng từ đó đến nay cũng mất gần 3 tháng mà môi giới vẫn chưa ra được hàng cho chị.

Kém hấp dẫn vì giá quá cao

Anh Thắng, chị Oanh không phải là trường hợp hiếm bị mắc cạn vì ham lướt sóng căn hộ tại thị trường Bình Dương. Theo chia sẻ trước đó từ chuyên giá CBRE Việt Nam, ít nhất 60-70% khách hàng mua căn hộ tại Bình Dương là nhà đầu tư đến từ TP.HCM, mua với mục đích sang nhượng là chính. Từ năm 2020, phân khúc căn hộ tại Bình Dương giảm nhiệt thấy rõ, lượng giao dịch thành công thấp, đặc biệt là giao dịch thứ cấp. Phần nhiều nhà đầu tư đang có động thái thoát hàng, tỷ lệ tăng giá và chênh lệch trong các giao dịch thứ cấp thấp, thậm chí nhiều dự án nếu trừ đi chi phí môi giới thì khách hàng gần như không còn khoản chênh lệch khi bán ra.

Giá bán phân khúc căn hộ tại Bình Dương tăng quá cao trong khi thị trường này chưa đến mức khan hiếm sản phẩm nhà liền thổ. Ảnh minh họa

Nhiều nhà đầu tư cho rằng, nguyên nhân khiến phân khúc căn hộ Bình Dương đánh mất sức hút không phải do thị trường thiếu tiềm năng mà chủ yếu vì giá bán quá cao, nhiều lúc cao đến “phi lý”. Theo tìm hiểu của Batdongsan, mặt bằng giá nhà tại Bình Dương bình quân từ 35-40 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án gắc mác cao cấp có giá 45-47 triệu đồng/m2 và gần như không có dự án căn hộ bình dân nào được mở bán.

Lãnh đạo một công ty BĐS tại TP.HCM cho biết, sở dĩ phân khúc căn hộ Bình Dương hấp dẫn một phần cũng do ảnh hưởng từ giá nhà TP.HCM tăng cao, thiếu hụt trầm trọng nguồn cung trung cấp, bình dân. Nhiều người lao động có nhu cầu không mua nổi nhà thành phố chuyển hướng sang Bình Dương, nơi gần kề để tìm sản phẩm phù hợp tài chính hơn. Lúc làn sóng dịch chuyển này bùng nổ, giá căn hộ các khu Thuận An, Dĩ An chỉ vào khoảng 25-30 triệu đồng/m2, sau nhìn thấy tiềm năng lại “lợi dụng” thời điểm TP.HCM hết nhà tầm trung để bán, các CĐT dự án thổi giá quá đà, dự án sau cao hơn trước và khiến Bình Dương từ một thị trường cho người lao động thành nơi ở của giới nhà giàu. Điều này gián tiếp khiến khách hàng ở TP.HCM và cả người lao động tại Bình Dương, đối tượng mua chính và tiềm năng nhất của thị trường này rời khỏi sân chơi.

“Ngoài việc nằm sát TP.HCM, kinh tế Bình Dương phát triển chủ yếu vẫn là KCN, người nhập cư là lao động bình dân đổ về đông, giới chuyên gia tuy có nhưng không chiếm phần quá lớn. Lý thuyết làm việc tại TP.HCM nhưng sống ở Bình Dương không phù hợp với nhóm này, còn người lao động phổ thông thì với không tới giá nhà hiện nay. Mang giá căn hộ cao cấp ở TP.HCM đi so với mức 40-50 triệu đồng của Bình Dương rồi tự nhận mình còn rất “rẻ” thì rõ ràng là không phù hợp”, vị này cho hay.

Theo thống kê từ các công ty nghiên cứu thị trường, năm 2019 Bình Dương có khoảng 12.000 căn hộ tập trung ở TP. Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, gấp 5 lượng dự án nhà phố, căn hộ trong năm 2018 cộng lại. Đến năm 2020, lượng căn hộ tại Bình Dương đạt gần 20.000 căn, chiếm đến 35% tổng nguồn cung căn hộ của khu vực phía Nam. Trong 2 năm thị trường này có thêm gần 40.000 căn hộ. Theo dự báo, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương vẫn còn tăng trong bối cảnh pháp lý dự án tại TP.HCM vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Áp lực cạnh tranh của phân khúc này sẽ còn khốc liệt trong thời gian tới, nhất là ở thị trường sang nhượng thứ cấp.

Theo Phương Uyên BĐS