Trái với những lo ngại dịch bệnh khiến kinh tế lao dốc, thị trường bất động sản sớm hưng phấn ngay từ những tháng đầu năm 2021. Những điểm nóng sốt đất liên tục xuất hiện tại các địa phương, trải dài từ Bắc vào Nam như Đồng Trúc, Thạch Thất, Đông Anh (Hà Nội); Vân Đồn (Quảng Ninh); Thủy Nguyên (Hải Phòng); Từ Sơn (Bắc Ninh); Gia Viễn (Ninh Bình); TP. Thanh Hóa; TP. Huế; Hớn Quản (Bình Phước)... Ngoài những điểm nóng này, giá đất nền, bất động sản liền thổ nhiều nơi cũng ghi nhận tăng giá. 

Theo báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 1/2021 của Batdongsan, số lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 3/2021 tăng cao nhất lịch sử hơn 10 năm qua. Cũng thời điểm này, lượng người dùng mới tăng trên 60% và đạt 12,5 triệu lượt truy cập (so với thời điểm cao nhất trước đây là 10 triệu lượt). Đáng chú ý, những người tìm kiếm mới đa phần là nhà đầu tư lần đầu gia nhập thị trường, còn thiếu kinh nghiệm và kiến thức về đầu tư.

Giá rao bán đất tại nhiều khu vực phía Bắc tăng nóng do sốt đất đầu năm 2021. Nguồn: Báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 1/2021 của Batdongsan.com.vn

Giải mã sốt đất

Sốt đất là tình trạng giá đất tại một địa phương, khu vực tăng nhanh trong một thời gian ngắn với sự tham gia chủ yếu của nhà đầu tư, đầu cơ thay vì người có nhu cầu thực. Sốt đất thường khởi nguồn từ các thông tin quy hoạch, hạ tầng mang đến kỳ vọng về giá trị của bất động sản trong tương lai. Thông thường các thông tin này do giới đầu cơ tung ra để đẩy cao giá và thanh khoản nhằm tìm kiếm lợi nhuận. 

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, vào thời điểm đầu năm 2020, khi dịch bệnh bắt đầu bùng phát và sau đó là lệnh giãn cách xã hội của Chính phủ, hầu hết nhà đầu tư, người mua không thể ngờ sau 1 năm giá bất động sản lại tăng đột biến như thời gian qua. Theo ông Tuấn, nguồn cơn của sốt đất bắt đầu từ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, len lỏi tìm kiếm các bất động sản giá rẻ, đang cắt lỗ trong thời kỳ dịch bệnh sau đó đã tạo ra đợt săn lùng bất động sản ở nhiều khu vực, từ các sản phẩm đầu cơ thuần túy như đất nền vùng ven, cho tới các loại hình căn hộ hay các sản phẩm nghỉ dưỡng. Diễn biến khiến ông Tuấn liên tưởng đến hiệu ứng cánh bướm (butterfly effect), một thuật ngữ để chỉ những chuyển động rất nhỏ có thể gây ra những thay đổi rõ rệt, thậm chí tạo ra cả một cơn địa chấn. 

Hiệu ứng cánh bướm trên thị trường bất động sản không phải lúc nào cũng tốt, thậm chí đã tạo nên rất nhiều cơn sốt đất khi nhiều cá nhân cùng một lúc có nhu cầu mua và đẩy giá lên trong trong thời điểm nguồn cung có hạn. Các cơn sốt này dễ trở thành sốt ảo khi mà giá trị đất không phản ánh đúng giá trị và nhu cầu, chủ yếu tăng giá dựa trên các tin đồn và truyền tai nhau.

Sau mỗi đợt sốt đất sẽ có nhiều nhà đầu tư bị "kẹp hàng" trên đỉnh sóng. Ảnh minh họa

Theo các chuyên gia, sốt đất đầu năm 2021 có điểm chung với các cơn sốt trước đây là đều bắt nguồn từ thông tin quy hoạch khi mà Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, nhiều địa phương, khu vực có những thay đổi lớn về hạ tầng. Tuy nhiên, điểm khác biệt là trong đợt sốt đất này, dòng tiền chủ yếu là tiền thực, khi mà các ngành nghề sản xuất kinh doanh đình trệ vì dịch bệnh thì dòng tiền đã chuyển hướng sang các kênh đầu tư có thể mang lại lợi nhuận cao như bất động sản, chứng khoán. Mặc dù những đợt sốt đất vừa qua chưa đẩy thị trường vào nguy cơ bong bóng nhưng đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương nơi có sốt đất, nhiều nhà đầu tư ôm hàng giá đỉnh hiện vẫn đang mắc kẹt khi thị trường lặng sóng.

Làm sao để đầu tư an toàn trong cơn sốt?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, những đợt sốt đất vừa qua chủ yếu bùng phát do hiệu ứng tâm lý tin vào các tin đồn và ra quyết định hoàn toàn dựa trên cảm xúc. Chạy theo đám đông vì thông tin quảng cáo hấp dẫn hay sợ bị mất cơ hội thường dễ dẫn đến vỡ mộng, chôn vốn thậm chí khó chuyển nhượng nếu không tìm hiểu kỹ… Khi hưng phấn lên cao, một lệnh bán tháo hay chốt lời mạnh cũng có thể làm thị trường hoảng loạn và rơi vào tình trạng mất thanh khoản, ranh giới giữa sợ hãi và tham lam mong manh hơn bao giờ hết.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, khi lao vào những cơn sốt đất, nhiều người có thể bị đóng băng tài sản, thậm chí mất trắng, kiệt quệ… nếu không xác định được vị trí của mình đang ở đâu trong nhóm các nhà đầu tư. Khi thị trường sốt nóng là đã bắt đầu chứa đựng rủi ro bởi hầu hết bất động sản liên quan đến quy hoạch nhưng việc triển khai thực hiện quy hoạch đều có những thay đổi, điều chỉnh. Chưa kể nhiều tin đồn về quy hoạch xuất phát từ ý đồ đầu cơ. Những người dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư sẽ chịu nhiều rủi ro nhất, thậm chí rơi vào phá sản, khánh kiệt vì lãi suất có thể tăng trở lại do nguy cơ lạm phát.

Chia sẻ trên Vnexpress, ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản cho biết, giai đoạn thị trường sốt nóng cũng là lúc các đối tượng tội phạm, lừa đảo tích cực hoạt động trong khi người mua bất động sản thường dễ bị chi phối bởi yếu tố cảm xúc. Do đó, ông Lập khuyên những nhà đầu tư mới tham gia thị trường chỉ nên mua các sản phẩm đã hoàn chỉnh pháp lý; không nên mua giấy cọc sang tay, không nên "nhảy" vào những thị trường đã có giá cả tăng hàng ngày, bước tăng giá lớn trong khoảng thời gian ngắn. Sử dụng đòn bẩy tài chính cũng là một hành động rất rủi ro nếu Nhà nước siết chặt tín dụng hoặc các ngân hàng tăng lãi suất.

Theo Ngọc Sương BĐS